房地产3

消费者群体分析

海上威尼斯的主要目标客户是有计划投资成熟物业来改善居家环境的人群或有较高收入且愿意花高于普通住宅的价格去购买良好服务的有钱人，以及有意愿从大城市的繁华快节奏中脱离出来选择安静疗养之地的群体，他们更多的不是特别在乎实用性，更在乎美观性和舒适度，即他们希望能够充分享受人生，对物业的形象档次、设计装修和物业管理相当挑剔，也希望有良好的社区氛围，能满足他们高要求的社交需要。所以海上威尼斯周围规划建设的集合了恒大威尼斯酒店、国际会议展览中心、国际体育城等尊贵配套服务设施，是功能齐全、设施完善、面向国际的会议旅游休闲接待区，突出了豪华装修和小区内或者就近的高消费场所，这就恰恰打中了他们的心脏。

同时考虑到居住人群的不同需求，住宅主要有：低密度住宅及中高层住宅。住宅区规划以中轴线分南北两区。南区为高档别墅区，并由西向东依次为“联排别墅—双联别墅—独立别墅”；北侧为高档旅游度假住宅区，并由南向北依次为“多层情景花园别墅区—小高层空中花园住宅区—高层空中花园住宅区—超高层点式线性住宅区”。特点是户户、栋栋面海临水并设私家码头等。

恒大整体配套建设国际综合性公共建筑项目与服务设施，集合了恒大威尼斯酒店、国际会议展览中心、国际体育城等尊贵配套服务设施，是功能齐全、设施完善、面向国际的会议旅游休闲接待区。

2.5项目SWOT分析

房地产SWOT分析法，指的就是将项目的优势点、劣势点、机会点以及威胁点综合起来考虑的一种分析法。 项目的优势及劣势分析的主要内容是把项目自身特点及情况与同区域内有竞争关系的项目进行比对,机会与威胁的分析主旨是项目所处的外部环境对项目的影响以及带来的变化，两者之间的关系密不可分。

就海上威尼斯这个项目而言，其优势在于：启东启迪外国语学校入驻，幼儿园、小学、初中、高中，一站式全龄教育配套。现有便民社区卫生服务诊所，为业主的健**驾护航。规划建设大型社区医院，国际先进医疗设施，卓越医疗资源，呵护健康人生。交通区位优势：坐拥百万繁华商圈 立体交通畅达无阻，与国际大都市上海隔江相望，地处“6+1”协同发展都市圈。宁启铁路、北沿江高铁规划建设中，建成通车后将快速通达上海，全面实现长三角一小时都市生活圈。现有十三条巴士无缝对接上海，路网纵横交错，往来便捷如风，繁华生活近在咫尺。

而相对应的，它也存在着相当的大的劣势。其中最大劣势在于：恒大集团资金链紧张，在最接近人工海滩的位置，海上威尼斯仍有约10栋待开发住宅，总体货值约20-30亿元，是整个项目的黄金位置，也是原本计划中售出单价最贵的片区。这些工程尚未完成，但恒大已没有足够资金开发剩余的住宅及水上乐园项目。其次是，恒大将8968亩用海分割成13块少于50公顷的海域分别立项，绕开国家海洋局的审批程序，从江苏省海洋与渔业局拿到了13个海域证。当时恒大筹划香港上市，为这13个项目公司合并估值是340亿元，是当时拟上市公司估值的1/3。当初海上威尼斯的估值，显然没有考虑到生态破坏产生的修复成本。

2018年起，国家海洋局将实施最严格的围填海管控，原则上不再审批一般性填海项目，同时对历史遗留问题进行督查、整改、修复，以强化海域管理和海岸线保护。但恒大海上威尼斯没有考虑到这些问题，造成了相当大的问题。这是海上威尼斯工程遇到的问题也同样是机会。如果恒大海上威尼斯可以好好利用该区域为粉沙淤泥质海岸，北临黄海、南面长江，海域为浅滩、深槽相间，营养物质丰富，是很多鱼类洄游、索饵的重要通道，也是很多贝类、藻类的重要养殖基地的这点，可以将海上威尼斯造成一个新的启东地标。

3、项目定位

3.1 项目形象定位

项目形象定位为高档园林水景绿色住宅区。在设计上体现以生态、环保、健康为主题，合理布置建筑，以人为本。住宅主要有：低密度住宅及中高层住宅。住宅区规划以中轴线分南北两区。南区为高档别墅区，并由西向东依次为“联排别墅—双联别墅—独立别墅”；北侧为高档旅游度假住宅区，并由南向北依次为“多层情景花园别墅区—小高层空中花园住宅区—高层空中花园住宅区—超高层点式线性住宅区”。特点是户户、栋栋面海临水并设私家码头等。

3.2 项目客户定位

3.2.1客户类型及定位区域来源:主要以上海人为主力购买源以启东为次要购买源以外籍省、港澳地区等外地人士为少数、个别购买源。职业特征:大型企业管理人员、私营（企）业主、公务员和生意人士。年龄构成:大多以30—45 岁为主，辅以个别25一29岁及55岁以上高收入人士。置业情况:一次、多为两次以上置业人群。地靠上海，且房价远低于上海，很受上海人的青睐。但本地人来此地买的刚需非常少，缺乏医疗就业，学校商场，生活起来十分不方便，且地处偏僻，设施欠缺。

3.2.2购买心理（行为）动机与偏好关于项目区位的观点: （1）项目位于圆陀角度假风景区的核心位置，自然生态环境得天独厚，是理想的养生旅游和滨海度假天堂。且启东作为长三角城市群的北翼门户，发展势头十分迅猛。打造恒大童世界、碧海银沙、海景度假酒店、五国风情温泉小镇、文化娱乐休闲、浪漫婚礼庄园、万国美食街、缤纷商业广场、国际会议中心等，是集游乐、文化、温泉、休闲、商务、旅居等功能于一体的文旅胜地。（2）环境优美，居住适宜，在大城市的喧嚣之外的心灵净化地，居住在此犹如桃源一般令人心旷神怡（3）面朝大海，春暖花开。每个购买者都怀揣着这样一份美好的期待，想在明媚的春光里享受大海的馈赠。

启东恒大海上威尼斯楼盘在启东已经成为购房需求者关注焦点，启东人对项目用地区域有一定认同度特别是认同项目的旅游环境资源及空气质量,虽然所处地块的潮湿状况和销售服务有待改良，但毫无疑问瑕不掩瑜，启东恒大仍然有它得天独厚的优势。