房地产2

2.1市场环境分析

从目前房地产行业调控政策的效果来看，十年来的调控并未使房价下降，尤其是资源相对集中的一线城市，房价逐年攀升。而三四线城市由于供应和需求失衡，供过于求的局面持续，在未来的一段时间仍将面临着比较大的去库存压力。为了刺激三、四线城市的房市行情，政策很有可能会向三四线城市倾斜，限购令或将有所松动。政府调控房地产的思路已经从一刀切转向“双轨制”，开始分层、分城施策，这给局部政策留出了放松的空间。目前观察启东房产而言，启东处于三四线城市地位，就政策来说国家会相对倾斜，激活房地产市场，减轻库存压力的迫切需求，促进启东房价回升。

启东恒大最初买下海上威尼斯水城所在地是为了建立集酒店、会议、饮食、娱乐、运动、保健与商业于一体的超大型综合旅游度假居住区，并建立海上威尼斯的水上乐园，来对标上海迪士尼乐园。所以强调国际理念，以水为特色打造东方威尼斯，各个组团甚至住宅均以水系为主体贯通相连。以水岸、水域、水体为中心的园区规划理念，用不同风格情趣的水岸空间组合出多姿多彩的建筑空间，生动地演绎出威尼斯水城的居住情怀。恒大计划该项目建设用地规划的总用地面积为8967.9亩，总建筑面积为11957363平方米；非建设用地面积5262亩，总建筑面积为151500平方米。

就城市规划而言，启东市：（一）是在聚焦高质量考核，对标找差补齐短板。一是加速推进居民小区生活垃圾分类，城区87个居民小区实现生活垃圾分类设施全覆盖，城乡生活垃圾无害化处理率均达到100%。全省垃圾分类6个达标小区及2个新增达标小区已通过省第三方测评。自主开发的垃圾分类智能化管理平台“分多哆”，已完成城市生活便民服务平台的转型，实现“掌上”垃圾回收、积分兑换等服务。二是全面提升餐厨废弃物处理能力，餐厨废弃物收集、运输专管体系和专管队伍建立健全，紧盯处置终端建设进程，目前设备正在进场安装。启隆、圆陀角、东海易腐垃圾处置终端正常运行中，南阳、近海已完成土建，海复、惠萍、寅阳正在抓紧建设中。三是城区建筑垃圾资源化临时处置场正常运行，两条生产线实现城区建筑装修垃圾日产日清。（二）是围绕“双创成”目标，管理标准全面提升。深入开展市容提标整治行动，持续推进城区亭棚整治，拆除各类占道亭棚53处。依法处置无序摆摊、占道经营8900余起。着力开展小区环境联合整治，清理地锁316只。加强非机动车停车秩序管理，新增停车线2.64万余米，整改乱停放8万余辆，强制拖离2600余辆，新增锁车+处罚的管理模式，锁车3234辆，收集烟头4.5万个。（三）持续深化改革，体制机制日益完善。（四）着眼民生福祉，便民举措加速落地。（五）强化行政执法，法治环境不断优化。 一是严格查处违法建设。以零容忍的态度保障新违建零增长，以无违建小区创建和老小区改造为契机，持续推进城区存量违建攻坚战。2020年共拆除违章建筑2217宗、面积24.34万平方米，其中：拆除存量违建1739宗、面积22.827万平方米，拆除新增违建478宗、面积1.516万平方米。二是深化户外广告集中整治。城区大型户外广告整治任务基本完成，累计拆除各类户外广告1890余块、3.6万多平方米，有力保障了市民头顶上的安全。三是执法立案水平有效提升。全年累计立案149起，罚款264.13万元。被处罚当事人提起行政诉讼2起、行政复议1起，无一被判决败诉或被决定撤回。

目前该房产存在的问题包括恒大集团过度贷款，从处在中国房地产债务危机的暴风眼，公司债、银行贷款、信托、理财产品、商票及预售商品房陷入全面违约，从而导致剩下的工程项目难以按照预期约定的继续建造下去。但是相对应的启东市市政府在积极的改善市容市貌，制定合理的城乡规划，实施积极的房地产政策，所以我们有理由相信恒大海上威尼斯这个项目在政府办的帮助下会让接手该项目的企业将其继续完成下去的。